Gagner des loyers, en bourse. Investir dans les REIT

Percevoir des loyers des plus grands casinos de Las Vegas, de centres commerciaux, d’hôtels, ou encore d’hôpitaux… Tout ça, sans gérer les locataires, les travaux et en y passant seulement 5 minutes par mois… C’est possible dans le monde de la bourse.

Aujourd’hui, je vais te parler d’investissement en immobilier, mais sans les contraintes de l’immobilier. Autrement dit :

• Pas de gestions locatives

• Ne requiert aucun temps personnel

• Pas de travaux

• Achat et revente instantané de tes positions

Bref, les REIT sont un formidable allié pour ceux et celles qui souhaitent investir dans l’immobilier, depuis notre canapé.

Les REIT, c'est quoi ?

Les REIT (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés foncières américaines cotées en bourse. Elles détiennent et gèrent un parc, un patrimoine immobilier. Et oui, tu as bien entendu, ce sont des actions que tu peux acheter en bourse.

Les REIT exploitent plusieurs types de propriétés. C'est-à-dire que lorsque tu achètes des actions d'une société foncière (REIT), tu te diversifies sur plusieurs biens et secteurs immobiliers dans plusieurs pays, comme :

• Des locaux commerciaux,

• Des casinos, des hôtels…

• Des centres de données

• Des entrepôts pour les entreprises

Par exemple, acheter des actions de la société Realty Income, c’est posséder + de 11 000 propriétés dans le secteur des locaux commerciaux, à travers les Etats-Unis, l’Espagne et l’Angleterre.

Mais le plus intéressant pour nous, c’est que les REIT te reverseront un partie de leur revenus globaux, sous forme de dividende. Tu obtiendras alors des formes de « loyers » en achetant une action de cette entreprise. Le rendement allant de 5 à 10% / an.

Les différents types de REIT

Il existe différents types de REIT sur les marchés américains. Certaines actions possèdent un business model qui est spécifique et génèrent différemment du cash par rapport à ses concurrentes

• Les Equity REIT : Ce sont les types de REIT les plus courantes sur le marché américain. Elles achètent et gèrent leur propre parc immobilier. Ils sont bien propriétaire de leur bien.

• Les Mortgages REIT : Il s’agit dans ce cas de sociétés hypothécaires. Elles ne sont pas propriétaires des biens. Elles vont prêter de l’argent aux propriétaires, et leurs revenus sont principalement issus des intérêts.

• Les Hybrids (ou Mix) REIT : Ces sociétés sont un mélange entre les Equity et les Mortgages REIT.

Pourquoi en détenir ? Quels sont les avantages ?

Il y a plusieurs avantages d’acheter des REIT :

• Diversification : Elles permettent de diversifier nos placements sur de l’immobilier « papier » sur plusieurs secteurs immobiliers, mais aussi sur plusieurs zones géographiques. Et oui, une REIT peut acquérir des biens immobiliers en dehors de sa zone de résidence.

• Gagne des loyers : Les dividendes versés aux actionnaires sont pour la plupart des grandes sociétés stables et en croissance. Ils sont versés chaque mois ou chaque trimestre.

• Un rendement performant : Ces sociétés offrent de hautes performances de rendement (entre 5 à 10% /an), te permettant de générer un revenu complémentaire à ton salaire, grâce aux revenus locatifs que la société obtient de son parc immobilier.

⚠️ POINT À SAVOIR : Les REIT ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, seuls les actionnaires devront payer l’imposition sur les dividendes obtenus. Néanmoins, elles ont l’obligation de verser plus de 90% de leur bénéfices, à leur actionnaire. C'est pour cela que le rendement du dividende peut être aussi élevé et nous rémunérer non-modestement.

• Transparence : Vu que ces sociétés sont cotées en bourse, elles ont obligation de publier leurs chiffres trimestriels. Elles donnent également des perspectives sur leur avenir, permettant donner de la visibilité aux investisseurs du monde de la bourse et profiter davantage de pouvoir d'attraction, pouvant augmenter le prix de l'action.

• La liquidité : Contrairement à l’immobilier « pierre », tu possèdes des actions d'une société. Tu peux alors revendre en moins de 30 secondes tes actions sur le marché boursier, et bénéficier même d’une plus-value à la revente, si le prix de l’action a monté.

Quels sont des inconvénients des REIT ?

• La volatilité : Tu possèdes une action en bourse. Le prix de ton action est soumis à la fluctuation du marché. Il peut alors se diriger à la hausse, comme à la baisse. Tes actions peuvent alors perdre en valeur. Rien ne garantie alors que tu peux récupérer ta mise initiale, comme tout investissement.

• Chute de l’immobilier : Nous sommes pas à l’abri des différents aléas de la vie : baisse de la valeur des marchés immobiliers, vacances locatives, impayés des loyers… qui peuvent impacter les bénéfices de la société, et donc, de réduire la pérennité de notre dividende.

⚠️ POINT À SAVOIR : Pour limiter les risques assujettis aux REIT, je diversifie mes secteurs immobiliers au maximum. J'évite d'exposer + de 40% de mon capital de mon portefeuille REIT dans un seul et même secteur.

• Droit de propriété : Avec les REIT, tu n’es pas propriétaire des biens immobiliers. Tu deviens actionnaire de la société, de la même manière que tu pourrais l’être avec TotalEnergies.

• L’effet de levier : L’avantage de l’immobilier « pierre » est que tu peux emprunter à la banque et bénéficier de l’effet de levier du crédit bancaire qui peut te permettra de dégager plus de cashflow que des dividendes.

• L’imposition : Sur un compte titre ordinaire, tu es imposé à la Flat Tax sur les dividendes, à hauteur de 30%. En tout cas, si tu habites en France. Tu peux opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu, si celui-ci est plus favorable pour toi.

Comment en acheter ?

Tu peux acheter ce type d’actif en passant par ton CTO (compte-titre ordinaire). Tu peux en acquérir en passant un ordre en bourse sur les marchés financiers. Cependant, les REIT sont uniquement situées sur le continent américain et donc, pas possible d’y investir avec le PEA.

"Mais attends, est-ce qu’il existe l’équivalent, mais en Europe ou en France ?"

Oui. Il y a également les SIIC (société d’investissement immobilier cotée). Les plus connues sont Klépierre, Gecina, ou encore Unibail… Malheuresement, le problème des SIIC, c’est qu’elles ne sont pas disponible pour un PEA, mais tu peux en acheter avec un compte titre ordinaire.

Les meilleures des REIT (que je considère)

• VICI Properties (VICI)

• Realty Income (O)

• Medical Properties Trust (MPW)

• STAG Industrial (STAG)

• American Tower (AMT)